部分曾被視作二套而利率偏高的低風(fēng)險(xiǎn)客戶，有望迎來利率下調(diào)。

8月25日，上海樓市再出新政。上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（下稱《通知》），新政自8月26日起施行，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6項(xiàng)調(diào)整。這是上海今年首次對房地產(chǎn)政策進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)化，其中公積金和房貸政策調(diào)整尤為引人關(guān)注。市場普遍認(rèn)為，此次政策將有效釋放購房需求，緩解購房者資金壓力，尤其是改善性需求有望迎來集中釋放。

同日，央行上?？偛堪l(fā)布通知稱，對上海市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面，上海市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不再區(qū)分首套住房和二套住房；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

(相關(guān)資料圖)

公積金政策全面優(yōu)化，降低購房首付與貸款成本

此次上海新政在公積金使用上進(jìn)行了多項(xiàng)突破，被業(yè)內(nèi)稱為近年來力度最大的優(yōu)化。

一是提高公積金貸款額度?！锻ㄖ诽岢?，對繳存人購買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套貸款額度從192萬元提高至216萬元；二套貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，按此計(jì)算，家庭可增加24萬元的公積金貸款額度，顯著減輕貸款壓力。結(jié)合上海對多子女家庭購房的優(yōu)惠政策，公積金政策正發(fā)揮更大支持作用。

二是支持提取公積金支付首付款。購房者購買新建預(yù)售商品住房時(shí)，可按規(guī)定提取本人及配偶的公積金支付首付款。這意味著，首付款籌措渠道更靈活，籌款周期有望縮短。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，截至目前，一線城市均已落地相關(guān)政策，預(yù)計(jì)未來更多城市跟進(jìn)，進(jìn)一步降低居民購房門檻。

三是“又提又貸”并行。新政允許購房者在提取公積金支付首付款的同時(shí)，仍可按規(guī)定申請公積金貸款，且額度不受影響。嚴(yán)躍進(jìn)舉例稱，以一套總價(jià)500萬元、首付比例15%的房源為例，購房者需準(zhǔn)備75萬元首付。如果提取夫妻雙方的公積金支付首付款，將直接降低現(xiàn)金壓力，同時(shí)貸款額度不受影響，大幅緩解購房者資金負(fù)擔(dān)。

值得注意的是，上海將綠色建筑與公積金優(yōu)惠掛鉤。嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前綠色建筑占全市新房比重約60%，新政不僅惠及面廣，也與“安全、舒適、綠色、智慧”的住房理念相呼應(yīng)。

商貸不再區(qū)分首二套，房貸定價(jià)機(jī)制優(yōu)化

除公積金外，商業(yè)性個(gè)人住房貸款政策調(diào)整也是一大看點(diǎn)。新政明確，銀行在房貸定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套和二套住房。貸款利率將結(jié)合市場利率定價(jià)自律機(jī)制、銀行經(jīng)營狀況和客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定具體利率水平。

業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著改善性住房需求將迎來直接利好。此前，二套房貸款利率高于首套，抑制了換房需求。新政實(shí)施后，二套房利率有望回落，與首套趨同。

據(jù)記者測算，若貸款100萬元、期限30年，采用等額本息方式，二套房利率由3.45%降至3.05%，總還款額從161萬元下降至153萬元，月供減少約200元。

陳文靜表示，上海此次將首套與二套房貸利率“并軌”后，銀行不再區(qū)分首套、二套，而是根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況在同一區(qū)間內(nèi)定價(jià)。原先臨港新片區(qū)及六個(gè)郊區(qū)執(zhí)行二套LPR-25BP，核心區(qū)為LPR-5BP；新政統(tǒng)一降至LPR-45BP，直接減少了利息支出，顯著減輕居民房貸負(fù)擔(dān)。

“這將實(shí)實(shí)在在降低購房者的資金壓力，釋放被壓抑的二套房改善需求?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首套房和二套房的區(qū)分取消，將有助于二套房根據(jù)市場情況和房貸政策進(jìn)行調(diào)整，客觀上促進(jìn)二套房利率下調(diào)。

購房需求釋放仍取決于信心與利率策略

此次新政落地后，購房需求能否真正釋放？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政策降低購房成本，但成交量能否大幅增加仍取決于居民購房信心和銀行利率策略。當(dāng)前居民杠桿率偏高，購房需求雖被壓抑，政策能否激活信心是關(guān)鍵。

銀行層面，房貸定價(jià)機(jī)制優(yōu)化帶來的挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。業(yè)內(nèi)分析稱，銀行間利率競爭或?qū)⒓觿?，同時(shí)對風(fēng)險(xiǎn)管理提出了更高要求，未來可能出現(xiàn)更靈活的浮動(dòng)利率模式。

中國郵政儲(chǔ)蓄銀行研究員婁飛鵬對記者表示，房貸定價(jià)不再區(qū)分首套房和二套房，有助于降低居民購買二套房的成本，刺激購房需求，從而更好地穩(wěn)定房價(jià)。對銀行而言，在對房貸定價(jià)時(shí)不需要再區(qū)分首套房和二套房，而是根據(jù)借款人的資信狀況等綜合確定。

某股份行上海分行零售金融業(yè)務(wù)人士對記者表示，房貸利率不再區(qū)分首二套，對銀行而言是新的挑戰(zhàn)?！拔覀冃枰鶕?jù)客戶資質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，做更精細(xì)化的利率定價(jià)。但整體來看，市場競爭會(huì)更激烈，利率整體可能有下探空間?！?/p>

某大型銀行個(gè)貸部門人士表示：“首二套取消區(qū)分，有助于改善型購房需求釋放。未來利率定價(jià)將更加靈活，但銀行會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)管理框架內(nèi)謹(jǐn)慎調(diào)整?！?/p>

分析人士指出，對銀行而言，短期挑戰(zhàn)在于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別難度上升，但長期或推動(dòng)銀行建立更精細(xì)化的客戶分層與抵押物估值體系，差異化定價(jià)將更多依賴客戶信用、收入穩(wěn)定性與房產(chǎn)區(qū)域價(jià)值。例如，部分曾被視作二套而利率偏高的低風(fēng)險(xiǎn)客戶，有望迎來利率下調(diào)；反之，風(fēng)險(xiǎn)較高的首套客戶則可能被加點(diǎn)。

過去，上海房貸利率一直以住房套數(shù)為主軸定價(jià)。此前的標(biāo)準(zhǔn)是首套商業(yè)房貸利率為3.05%，等于LPR-45BP；核心區(qū)域二套房利率為3.45%，僅比LPR低5個(gè)基點(diǎn)，兩者相差約40個(gè)基點(diǎn)。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年至2022年，首套房利率區(qū)間在4.22%到5.09%，二套則在5.25%到5.57%，套數(shù)差異普遍在0.5至0.6個(gè)百分點(diǎn)之間。

此次上海新政取消首套與二套房貸利率差異，并要求銀行結(jié)合“客戶風(fēng)險(xiǎn)水平與自身經(jīng)營狀況”靈活定價(jià)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來銀行定價(jià)的核心錨點(diǎn)或轉(zhuǎn)向三大維度：一是客戶個(gè)體的風(fēng)險(xiǎn)水平，包括信用評(píng)分、收入與負(fù)債比例以及職業(yè)穩(wěn)定性；二是抵押物的質(zhì)量，參考評(píng)估價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之比、房屋年齡以及所處區(qū)域的流動(dòng)性；三是市場環(huán)境，如LPR的波動(dòng)幅度和區(qū)域供需關(guān)系。

購房者有望積極入市，咨詢量回升

新政落地后，市場反應(yīng)如何？記者第一時(shí)間采訪了部分購房者、銀行信貸經(jīng)理及中介人士。一位股份行信貸經(jīng)理告訴記者，咨詢的客戶明顯增多，大多是已有一套房的客戶，他們最關(guān)心首套二套利率拉平后房貸利率能否下降。

一位準(zhǔn)備換房的購房者對記者說，原本二套利率高，全家一直觀望，如今政策落地，打算加快置換節(jié)奏。另一位上海的剛需購房者則表示，公積金現(xiàn)在既能付首付又能貸款，資金壓力一下子減輕了，讓他有了立刻下定的沖動(dòng)。

中介方面也給出同樣的信號(hào)。多位門店經(jīng)理反饋，政策公布后，新房和二手房的咨詢量明顯增加，改善型買家尤其活躍。業(yè)內(nèi)人士判斷，下半年上海樓市成交量有望溫和回升，但房價(jià)快速上行的概率不大。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，新政將可能帶來“量升價(jià)穩(wěn)”的市場效果。新房供應(yīng)節(jié)奏加快，二手房受政策提振，尤其是地段優(yōu)越、戶型合理、租金預(yù)期良好的房源，將率先回暖。

總體來看，從公積金“又提又貸”，到商貸首二套不再區(qū)分，上海新政在降低購房成本、釋放需求、支持綠色住房等方面均有突破。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，新政將在“金九銀十”推動(dòng)一輪成交高潮，對購房者而言，這是近年來最佳購房窗口期。

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